SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'NİN SEKTÖRDEKİ YERİ

Giriş
Türkiye gayrimenkul pazarı son yıllarda hızlı bir değişim geçirmektedir. 1990'lı yılların sonunda, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) kuruluşlarının hukuki altyapısının geliştirilmesi ve GYO'ların borsada işlem görmeye başlaması ile birlikte sektöre önemli bir finansman kaynağı yaratılmış, aynı zamanda yatırımcıların büyük gayrimenkul projelerine ortak olabilmelerine imkan verilmiştir. Ekonomik büyüme ile birlikte müşteri beklentilerinin ve taleplerinin değişmesi ve pazarda çeşitliliğin artması ile birlikte pekçok oyuncu GYO konsepti içerisinde büyüme ve rekabet stratejilerini yeniden oluşturmuş ve kurumsallaşma süreçlerinin tamamlamışlardır. Rekabetin hızla arttığı gayrimenkul sektöründe, engin tecrübeye ve teknik birikime sahip, güçlü finansal yapısını koruyan, entegre bir hizmet anlayışı içerisinde müşteri beklentilerine özel/özgün konseptlerde geliştirilen projelerle cevap veren, iş ortakları ile güçlü işbirliği içerisinde çalışan ve kurumsallaşmaya önem veren firmalar önemli bir avantaja sahiptir. Bu çerçevede, konut/ticari inşaat/gayrimenkul geliştirme alanında 33 yıllık geçmişi ile özellikle 1990'lı yıllardan sonra pazarın gelişiminde büyük bir rol üstlenen, ekonomik dalgalanmalara rağmen projelerini başarıyla tamamlayan ve istikrarlı büyümesini sürdüren, şehir dokusuna ve insan yaşamına duyarlı kaliteli ve yenilikçi projeleriyle tecrübesini zenginleştiren ve müşterilerinin güvenini kazanan Sinpaş Grubu, sektörün en saygın, öncü ve lider kuruluşları arasındadır.

Sinpaş Grubu, uygulamaya koyduğu Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı dönüşüm projesi çerçevesinde kurduğu Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Sinpaş GYO) ile Sinpaş Grubu'nun konut gayrimenkul faaliyetlerini tek bir çatı altında toplamayı hedeflemektedir. Bu projenin bir sonraki aşaması olan Sinpaş GYO'nun %49 oranındaki hissesinin halka arzı ile de finansal yapının güçlendirilmesi, konut projeleri geliştirmek üzere yeni arazilerin satın alınması, mevcut konut projelerinin finansmanı ve İstanbul ile birlikte Bursa, Ankara, İzmir ve Adana gibi gelişmiş pazarlarda yeni konut projelerinin geliştirilmesi hedeflenmektedir. Halka arz,  Sinpaş GYO'nun, gelişen Türkiye gayrimenkul pazarındaki rekabet gücünü artıracak ve konumunu güçlendirecek, bunun yanında, saygın yabancı kurumsal yatırımcıların hissedar olması ile kurumsal profilini geliştirecek ve marka gücünün kurumsallaşma ile bütünleşmesini sağlayacaktır.

Sinpaş Grubu Genel Bakış
Sinpaş Grubu'nun temelleri, 1974 yılında inşaat mühendisi Avni Çelik'in Sinpaş Yapı Endüstrisi ve Ticaret A.Ş.'yi "Sinpaş Yapı") kurmasıyla atılmış ve 1990'lı yıllardan itibaren Sinpaş Grubu, Türkiye gayrimenkul sektörünün konut pazarındaki en önde gelen geliştiricilerinden biri olmuştur.

Sinpaş Grubu, Sinpaş Yapı ile yıllar içinde inşaat sektöründeki faaliyetlerini geliştirirken, grup bünyesinde bu faaliyetler ile sinerji yaratacak şekilde sanayi ve servis sektörlerinde de hizmet veren çeşitli iştirakler kurmuştur. İnşaat/gayrimenkul sektörü ile ilişkili olan iştirakler aşağıda kısaca tanıtılmaktadır:

Seranit Granit Seramik San. A.Ş ("Seranit"):
Türkiye'nin ilk granit seramik üreticisi olan Seranit, Avrupa'nın en büyük entegre tesisinde üretimini sürdürmektedir. Yıllık 8,5 milyon m2 üretim kapasitesine sahip olan Seranit'in satış ağı, Türkiye'de 258 (50'si showroom formatında), yurtdışında ise 21 ülkede toplam 82 satış noktasından oluşmaktadır. İhracat yapılan ülkelerin başında Fransa, Almanya, Belçika, İsviçre, Rusya ve İsrail yer almaktadır.

Mikron's Mikronize Mineral End. ve Tic. A.Ş. ("Mikron's")
Mikron's, mikronize kalsit üretim faaliyetlerine, 2004 yılında, dünyanın en saf ve en beyaz kalsit yataklarının bulunduğu Niğde'de başlamıştır. Yıllık üretim kapasitesi yaklaşık 250.000 ton olan Mikron's, 350 hektarlık bir alanı kaplayan yüksek kaliteli ve verimli maden ocaklarıyla, çok uzun yıllar ara vermeden üretime devam edebilecek hammadeye sahiptir. Mikron's yurtiçi ve yurtdışı piyasalarda ürünlerini "Türkcarb" markasıyla pazarlamaktadır.

Prodek Yapı Dekorasyonu San. Tic. A.Ş.("Prodek")
Prodek, Vanucci markasıyla mutfak/banyo için ahşap mobilya üretimi gerçekleştirmektedir. 2004 yılına kadar sadece Sinpaş Grubu'na hizmet veren Prodek, 2005'ten itibaren iç piyasaya da açılmıştır.

Dekor's Mekan Tasarımı ve Dekorasyon  A.Ş. ("Dekor's")
Dekorasyon hizmetleri sunan Dekor's ağırlıklı olarak Sinpaş Yapı'nın konut müşterilerini hedeflemektedir. İnşaat faaliyetlerini destekleyen bir yan kuruluştur. Dekor's, bireysel ve kurumsal müşterilere de dekorasyon hizmetleri sunmaktadır. Bünyesinde satış sonrası teknik destek ve bakım hizmetleri de verilmektedir.

Kentsel Hizmetler Yapı ve İşl. San. Tic. A.Ş.("Kentsel")
Kentsel, Sinpaş Yapı'nın projelerinde güvenlik, çevre düzenlemesi ve teknik hizmetleri de içeren profesyonel site yönetimi hizmetleri sunmaktadır. Kentsel, sadece Sinpaş müşterilerine olmak üzere, gayrimenkul emlak satış ve kiralama hizmetleri de sunmaktadır.

Yapımek Yapı Mekanik ve Oto. End. Tic. A.Ş. ("Yapımek")
Yapımek, asansör ve yürüyen merdiven imalatı, montajı ve teknik servis hizmeti vermek amacıyla 2000 yılında kurulmuştur. Yapımek'in ürün yelpazesi, konutları, hastaneleri, otelleri ve alışveriş merkezlerini hedeflemektedir. Yapımek, TÜV'den tarafından verilen ISO 9001:2000 sertifikasına sahiptir.

Çelik&Çelik Yapısal Çelik A.Ş.
2005 yılında kurulan Çelik&Çelik, ince-kalın sac ve profil imalatı ile çelik üretimini bir arada gerçekleştirmektedir. Çelik&Çelik'in ürünleri, toplu konut ve diğer konut projelerinde, alışveriş merkezlerinde ve endüstriyel tesislerde kullanılabilmektedir.

Arazi ve konut projesi geliştirmede yoğun tecrübesi bulunan Sinpaş Grubu, iş merkezleri de inşa etmiştir. Bugün itibariyle, grup bünyesinde, çalışan taşeron görevlilerle birlikte yaklaşık 3.200 personel görev yapmaktadır.

Sinpaş Yapı
Sinpaş Grubu'nun inşaat şirketi Sinpaş Yapı, 1974 yılında Ankara'da kurulmuş, 1985 yılında faaliyetlerini geliştirmek üzere Genel Müdürlüğü'nü İstanbul'a taşımıştır. Grup tarafından geliştirilen projelerde inşaat faaliyetlerini üstlenen Sinpaş Yapı, aynı zamanda üçüncü partilere de inşaat hizmeti sunmakta, arazi değerlendirme ve konut olmayan projelerin satış ve pazarlaması faaliyetlerini sürdürmektedir. Sinpaş Yapı, Sinpaş GYO kurulana kadar bünyesinde konut gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi ile ilgili satış ve pazarlama faaliyetlerini de gerçekleştirmiştir.

1990'lı yıllar ile birlikte İstanbul'da uygulamaya koyduğu kentsel dönüşüm projesi kapsamında, kentin tarihine saygı duyan, dokusunu bozmayan ve yenilikçi bir anlayış içerisinde, özgün/özel konseptlere ve yüksek teknolojiye sahip konut kompleksleri geliştirmeye odaklanan Sinpaş Yapı, bugüne kadar geçen sürede, özellikle orta-üst ve üst gelir seviyesindeki müşterileri hedefleyen toplam 11 adet konut projesini başarıyla tamamlamıştır. Toplam 1,2 milyon m2 arazi üzerinde geliştirilmiş olan bu projeler 740.000 m2 üzerinde inşaat alanına sahiptir. Bugüne kadar gerçekleştirilen projeler ile ilgili bilgiler aşağıda sunulmaktadır:

Sinpaş Yapı genellikle inşaat faaliyetlerinde, kazı, altyapı, elektrik ve mekanik veya asansör işleri gibi belirli inşaat alanlarında uzman taşeron firmaları görevlendirmektedir. Taşeron firmaların seçiminde bir ön değerlendirme süreci uygulanmakta ve sonrasında rekabetçi bir fiyat alabilmek için ihaleye çıkılmaktadır. Ön değerlendirme süreci, çalışanların sayısı ve nitelikleri, malzemenin yeterliliği, malzemenin bakımı, malzemenin ve materyallerin teknik şartnameyle uyumu, kalite kontrol, zaman çizelgeleriyle, sağlık şartları ve güvenlik şartlarına uyum gibi belirli kriterlerin değerlendirmesinden oluşmaktadır. 

Sinpaş Yapı'nın bütün proje yönetim faaliyetleri; maliyet kontrolü, zamanlama, kalite güvencesi ve kalite kontrolü gibi faktörleri değerlendiren Sinpaş Yapı arazi yönetim kadrosu tarafından bizzat proje sahasında yürütülmekte, taşeronların etkin bir şekilde denetlemekte ve inşaat malzemesi satın alımında fiyat avantajlarından yararlanmaktadır.

Sinpaş Yapı projelerinde yüksek kaliteli üretim teknolojisi ve malzeme ile birlikte özgün tasarımları bir araya getirmekte, gerektiği durumlarda, inşaat sahasında uyguladığı teknolojileri geliştirecek şekilde,  teknik danışmanları da görevlendirmektedir.

Sinpaş Yapı, 1974 yılında kuruluşundan itibaren, gerçekleştirdiği projelerle geniş bir tecrübe ve know-how'a sahip olmuş, bu projeler güçlü mimari kimlikleri ve farklı yaşam tarzı konseptleri ile sektöre yenilikler getiren yaşam alanları olarak yoğun talep görmüştür. Sinpaş Yapı'nın, arazi geliştirmeden, projenin geliştirilmesi, inşaatı, satış ve pazarlama hizmetleri ile satış sonrası hizmetlere kadar değer zincirinin her halkasında faal olarak müşterilerine entegre bir hizmet modeli sunması, getirdiği maliyet avantajı ve bilgi birikim yanında, tam/zamanında konut teslimi ve müşteri taleplerine hızla cevap verebilme imkanı ıle müşteri memnuniyetini en üst seviyelere çıkarmış ve rakiplerine karşı önemli rekabet avantajları getirmiştir. Bugüne kadar Sinpaş Grubu'nun inşaat ve gayrimenkul geliştirme faaliyetlerini gerçekleştiren Sinpaş Yapı, yeni kurulan Sinpaş GYO'ya, 33 yıllık arazi ve proje geliştirme deneyimini ve ilgili insan kaynaklarını devretmiştir ve bundan sonraki faaliyetleri inşaat ve ticari gayrimenkul projeleri geliştirme alanlarına yoğunlaşacaktır.

Sinpaş GYO

Sinpaş GYO, Türk Kanunları çerçevesinde, 27 Aralık 2006 tarihinde anonim şirket olarak "Sinpaş İnşaat A.Ş." adı altında kurulmuş ve 29 Aralık 2006 tarihinde, dönüşüm yoluyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) olarak tescil edilmek üzere SPK'ya başvuruda bulunulmuştur. SPK tarafından, 02 Mayıs 2007 tarihinde esas sözleşmenin ticaret sicil tescili ile kurulan Sinpaş GYO'nun amacı, SPK hükümleri çerçevesinde konut gayrimenkul projeleri geliştirmektir.

Rekabet Unsurları

Şirketimizin rekabet gücünü oluşturan unsurları aşağıdaki başlıklar altında özetlemek mümkündür:

Sinpaş Grubu'nun Tecrübesi

• 1974 yılında faaliyete geçen Sinpaş Grubu'nun 33 yıllık sektör deneyimi ve beraberinde geliştirdiği güçlü Sinpaş markası.
• Bugüne kadar gerçekleştirilen, toplam arazi alanı 1,2 milyon m2 ve toplam inşaat alanı 740.756 m2 olan 11 konut projesi.

Büyük ve Çeşitlendirilmiş Konut Projelerinden Oluşturulmuş GYO Portföyü

• Başlangıç portföyü olarak, İstanbul'un farklı noktalarında ve farklı geliştirme aşamalarında olan 3 konut projesi ve üzerinde proje geliştirilmesi düşünülen 2 arazi bulunmaktadır.
• Ümaniye-Çakmak Arazisi: Arazi geliştirme aşaması
• Küçükçekmece-Halkalı: Arazisi Proje geliştirme aşaması
• Kartal-Samandıra-Sinpaş Lagün: Projesi onaylanmış, ön satışlarına ve inşaata başlanmış durumda.
• Sarıyer-Zekeriyaköy-Sinpaş Rumeli Konakları: Projesi onaylanmış, ön satışların büyük bölümü tamamlanmış ve inşaatına başlanmış durumda.
• Ümraniye-A.Dudullu-Avangarden: Projesi onaylanmış, ön satışların büyük bölümü tamamlanmış ve inşaatının bir bölümü tamamlanmış durumda.

Konut Sektörüne Odaklanma

• Türkiye/İstanbul gayrimenkul pazarında sadece konut projelerine odaklanmayı hedefleyen tek GYO.
• Yerel merciler ile ilişkilerde geçmiş projelere dayalı yoğun tecrübe.
• Portföye eklemek üzere sürekli olarak değerlendirilen yeni arsa ve araziler.

Entegre İş Modeli

• Proje geliştirme için gerekli olan uzman personelin GYO bünyesinde yer alması (mimarlar, mühendisler, satış ekibi ve yönetim-yaklaşık 40 kişi).
• Projelerin konsept çalışmaları GYO bünyesinde hazırlanmakta ve uygulama için mimarlık firmaları görevlendirilmektedir. 
• Projelerin inşaatları en uygun teklifi veren inşaat şirketlerine yaptırılacaktır. Grup şirketleri arasında inşaat ve diğer ürün ve hizmetleri sunabilecek şirketler olması avantaj sağlamaktadır.

Sağlam Finansal Yapı

• Finansman politikalarındaki eğilim çoğunlukla özkaynak ile arazinin satın alınması veya gelir paylaşımı anlaşmaları yapılması yönündedir.
• Projelerde inşaat maliyetlerinin ön satışlarla finanse edilmesi hedeflenmektedir.

Güçlü Yönetim Kurulu ve Tecrübeli Üst Yönetim

• Yönetim Kurulu Başkanı Avni Çelik, sektörde 33 yıllık bir deneyime sahiptir.
• Yönetim kurulu gayrimenkul ve proje geliştirme alanlarında tecrübeli üyelerin yanı sıra, genel ekonomi, finansman ve ilgili mevzuat konularında bilgi ve tecrübe sahibi üyelerden oluşturulmuştur.
• Üst yönetim gayrimenkul alım satımı, arazi geliştirme, proje geliştirme, finansman, pazarlama ve satış  konularında deneyimli profesyonel yöneticilerden oluşturulmuştur.

Proje Geliştirme Prosesi

Şirketimizin proje geliştirme süreci; arazi tespiti ve satın alınması, arazinin geliştirilmesi, konsept ve proje geliştirme, satış ve pazarlama, inşaat ve inşaat sonrası olmak üzere beş ana başlık altında incelenmektedir:

Arazi Tespiti ve Satın Alınması

• Hukuki olarak çözülmesi gereken hususların bulunduğu arazilerin düşük fiyata satın alınıp geliştirilmesi büyük karlılık fırsatları sunmaktadır. Sinpaş Grubu, çeşitli mülkiyet ve imar şartları nedeniyle, sektör tecrübesi olmayan rakipleri tarafından cazip olarak değerlendirilmeyen arazileri geliştirmede büyük bir rekabet avantajına sahiptir. Türkiye gayrimenkul sektöründen son dönemde gelir paylaşımı anlaşmaları yaygınlık kazanmaktadır. Bu noktada, Sinpaş Grubu'nun geçmiş projelerini zamanında tamamlaması ve satış ve pazarlama kapasitesi, arsa sahiplerinin Sinpaş Grubu'nu tercih etmelerinde önemli bir rol oynamaktadır.
• Piyasada uzun yılların deneyimi ile birçok arsa satıcısı/aracılar Sinpaş Grubu'na/Sinpaş GYO'ya proje teklifi ile gelmektedir. Konut gayrimenkul piyasası ile ilgili olarak yerel tüketici grupları devamlı olarak takip edilmekte, potansiyel geliştirme alanları, doğrudan arsa sahipleriyle, emlak acenteleri ve sektördeki diğer özel kuruluşlarla takip edilmektedir.
• Arazi alımına karar verilirken yasal dokümanlar detaylı şekilde incelenmekte ve idari mercilerle imar ve diğer hususlar kapsamlı değerlendirilmektedir. Muhtemel bir projenin fizibilite analizi yapılmakta, yerleşim yeri, arazinin büyüklüğü, proje zamanlaması, proje maliyeti, hedeflenen müşteri kitlesi ve proje satış projeksiyonları kapsamlı olarak değerlendirilmektedir.
• Arsa ve arazi alımlarında ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu'nun listesinde bulunan değerleme şirketlerine değer tespiti yaptırılmaktadır.
• Şirket içinde yapılan analizler ve değerleme şirketinden alınan değerleme raporları Yönetim Kurulu'na sunulmakta ve uygun görüldüğü takdirde arazi satın alınmaktadır. Sinpaş grubuna ait bir arsanın satın alınması halinde bağımsız yönetim kurulu üyeleri kararlarını oluşturabilmek için Şirketimiz dışındaki uzman kişi veya kuruluşlardan danışmanlık hizmeti alabilmekte ve bu hizmetin maliyetleri Şirketimizce karşılanmaktadır.

Konsept ve Proje Geliştirme

• Satın alınmasını takiben, arazi, hukuki olarak üzerinde proje geliştirilebilir hale getirilmektedir.
• Gerektiği takdirde, yeni imar planı için başvuruda bulunulmaktadır.
• Özgün proje konsepti ve dizaynı geliştirilmektedir.
• Genel iş planı hazırlanmaktadır.

Satış ve Pazarlama

• Sinpaş Grubu, pazarda çok güçlü bir marka imajına sahiptir. Geçmiş projelerde yakalanan performans ve yeni projeler geliştirilmesi yönünde devamlı gelen talep satış ve pazarlamada önemli avantajlar sağlamaktadır.
• Konut pazarının hızlı büyümesi ve kişi başına düşen gelir miktarındaki artış projelere olan talebe yansımaktadır.
• Projelerin büyük bir bölümü inşaata başlamadan satılmakta ve müşterilere taksitli ödeme imkanı sunulmaktadır.

İnşaat

• Sinpaş Yapı tarafından inşaatına başlanmış olan üç projemiz (Avangarden, Sinpaş Rumeli Konakları ve Sinpaş Lagün) imzalanmış olan inşaat sözleşmeleri uyarınca Sinpaş Yapı tarafından inşa edilmeye devam edecektir.
• Diğer projelerin inşaatında Sinpaş Yapı'nın yanı sıra diğer inşaat firmalarından da teklifler alınacaktır.
• Alınan teklifler yönetim kuruluna sunulacak ve inşaat şirketinin seçimi yönetim kurulu tarafından yapılacaktır.
• İnşaatlar hem kalite kontrol hem de maliyet kontrolü bakımından denetlenecektir. Bu denetimi gerçekleştirmesi için bağımsız firmalardan hizmet alınabilecek ve ayrıca Şirketimiz personeli şantiyelerde görevlendirilebilecektir.
• Hakediş ödemeleri, geçici ve kesin kabullere ilişkin kararlar denetim sonuçlarına göre verilecektir.

İnşaat Sonrası

• Konutlar sahiplerine teslim edilmektedir.
• Müşteriler, satın aldıkları evlerin iç dekorasyonu için Sinpaş Grubu şirketlerinden hizmet alabilmektedir.
• Site yönetim komitesi, site yönetimi ve satış sonrası bakım hizmetleri için Sinpaş Grubu şirketlerinden hizmet alabilmektedir.